Vào cuối năm các phân khúc thị trường đều diễn ra hoạt động sôi nổi hơn. Đặc biệt là phân khúc đất nền vùng ven, luôn thu hút nhiều nhà đầu tư hơn. Liệu thị trường đất nền vùng ven có tiếp diễn ra cơn sốt như trước.
Thị trường đất nền vùng ven liệu có tiếp diễn ra cơn sốt
Nguồn vốn chủ yếu cho đầu tư vào bất động sản nhà ở và bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng hiện nay là từ nguồn mua bất động sản của các nhà đầu tư thứ cấp thông qua hình thức chủ đầu tư dự án bán bất động sản hình thành trong tương lai. Trước năm 2015, hình thức huy động vốn như vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai. Những rủi ro này đến từ phía chủ đầu tư như dự án chất lượng thấp, thời hạn bàn giao chậm, không đúng thiết kế, thậm chí bất động sản trong tương lai không có để giao.
Chính vì thế, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã đưa ra cơ chế bảo lãnh của ngân hàng đối với các rủi ro có thể xẩy ra từ phía chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, với một cơ chế chung chung đã được ban hành thì bình thường không ngân hàng thương mại nào dám cung cấp dịch vụ bảo lãnh vì họ không kiểm soát được dòng tiền mà chủ đầu tư dự án đang nắm giữ. Trên thực tế, một số ngân hàng thương mại đã chấp nhận bảo lãnh, thường là các ngân hàng thuộc chung nhóm lợi ích với các chủ đầu tư dự án.
Mới đây, tại một hội thảo, giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng lãi suất tín dụng hiện nay đang ở mức xấp xỉ 10% là quá cao. Mức lãi suất này không chỉ làm cho chi phí vốn lớn mà còn đẩy giá thành hàng hóa bất động sản lên cao.
Nhiều năm trước, Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 của Ngân hàng Nhà nước đã gây ra những cuộc tranh luận khá dài. Các cuộc tranh luận xoay quanh quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài với 2 nội dung liên quan đến đầu tư bất động sản. Hai nội dung đó gồm tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn (cho vay đầu tư bất động sản) và hệ số rủi ro đối với các khoản vay đầu tư vào bất động sản. Thông tư này đã được sửa đổi 2 lần vào giữa năm 2016 và cuối năm 2017.
Những chuyển mình của thị trường đất nền trong năm 2018.
Với những bất cập trong cơ chế bảo lãnh, cần sửa đổi quy định về quản lý rủi ro đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai theo hướng đa dạng hóa, chấp nhận cả hình thức bảo lãnh lẫn mua bảo hiểm giao dịch của chủ đầu tư dự án. Trong hình thức bảo lãnh có thể cho phép cả hình thức ngân hàng bảo lãnh được quản lý dòng tiền mà các nhà đầu tư thứ cấp trả cho chủ đầu tư dự án để giải ngân phù hợp với tiến độ triển khai dự án.
Việc sử dụng vốn tín dụng như trên xuất phát từ 3 lý do chính. Thứ nhất là lãi suất tín dụng cho đầu tư bất động sản vẫn khá cao, ngang với tín dụng thương mại. Thứ hai là Ngân hàng Nhà nước tạo cơ chế kiểm soát vốn tín dụng đầu tư vào bất động sản khá chặt chẽ. Thứ ba là nhà nước vẫn chưa cho phép tiếp cận các nguồn tín dụng ngoài nước cho đầu tư bất động sản.
Trước câu hỏi liệu kịch bản sụt giảm có xảy ra hay không, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhìn nhận, có chu kỳ tăng thì sẽ có chu kỳ giảm nhưng đồ thị tăng – giảm của giá đất còn phụ thuộc vào vị trí, khu vực mà bất động sản tọa lạc. Nếu khu đất có pháp lý hoàn chỉnh, nằm tại nơi có thể xây dựng, khai thác để ở hoặc cho thuê, khả năng giảm giá rất thấp. Và ngược lại, nếu khu đất có pháp lý chưa hoàn chỉnh, nằm tại nơi không có tính thương mại cao, mật độ dân cư thấp, khó khai thác cho thuê, giá đất nhiều khả năng sẽ giảm.
Tổng Hợp
